Die sogenannten Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit stellen einen der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter dar. Der Bundesgerichtshof vertritt seit vielen Jahren eine strikte Rechtsprechung was die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen angeht und stärkte wiederholt die Rechte der Mieter. Nun hat der BGH -in Anknüpfung an diese Rechtsprechung- ein weiteres wegweisendes Urteil zugunsten von Mietern gefällt.

 

1./ Übernahme umrenovierter Wohnungen

In dem nunmehr gefällten Urteil ging es um einen Mieter, der die Wohnung bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übernommen hatte. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen.

Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, welche der Vermieter jedoch als mangelhaft einstufte. Der Vermieter ließ die Arbeiten daher durch einen Malerbetrieb nacharbeiten und verlangte die Kosten vom ehemaligen Mieter ersetzt. Der Mieter berief sich im Verfahren auf die Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH Urt. v. 18. 03.15, VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Der Vermieter hingegen vertrat die Auffassung, dass eben diese Rechtsprechung hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin getroffene “Renovierungsvereinbarung” keine Anwendung finden könne. In der Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen und sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet. Außerdem hatte er sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

2./ Keine Wirkung der Vereinbarung zugunsten des Vermieters

Der BGH entschied nunmehr, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch Vereinbarung mit dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Die Richter argumentieren dabei, dass die formularvertragliche Überwälzung der gesetzlich gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand hält, soweit der Vermieter dem Mieter nicht einen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Dies ergibt sich nach den Ausführungen des BGH darum, dass eine derartige Klausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet und dazu führt, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben nach zutreffender Ansicht der höchsten deutschen Zivilrichter auch dann anwendbar, wenn der Mieter sich durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Dies folgt schon daraus, dass eine derartige Vereinbarung in ihren Wirkungen von vornherein nur zwischen den, die Vereinbarung schließenden Parteien wirkt. Die Vereinbarung kann folglich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen haben. Dies gilt insbesondere bezüglich dessen, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

3./ Keine Pflicht zur Schönheitsreparatur bei unrenovierten Wohnungen

Im Ergebnis lässt sich daher festhalten, dass nach der neusten Rechtsprechung des BGH die Unwirksamkeit von formularmäßigen, also nicht individuell ausgehandelten Schönheitsreparaturklauseln auch dann gegeben ist, wenn die Mieter eine unrenovierte Wohnung vom Vermieter übernimmt und mit diesem vereinbart die Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Mieter können also künftig die Schönheitsreparaturen unter diesen Umständen verweigern, wenn und soweit Ihnen nicht seitens des Vermieters zu Beginn des Mietverhältnisses eine angemessene Entschädigung dafür gezahlt worden ist, dass die Wohnung unrenoviert übernommen worden ist, aber renoviert zurück gegeben werden soll. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Übernahme der Schönheitsreparaturen steht dem jedenfalls nicht entgegen.